국정감사에서 단군 이래 최대 공익환수 사업이라고 극찬했던 이재명 당시 경기도지사가 최근에는 대장동 사업을 게이트로 지칭하며 그 배후로 국민의힘과 윤석열 후보라고 주장하고 있다.

 

국민의힘 윤석열 후보는 시종일관 대장동 개발사업은 성남시장이었던 이재명 후보와 밀접한 관계 혹은 직접적인 설계자라는 입장을 고수하며 공방은 이어지고 있다.

 

이런 가운데 우덕성 변호사(법무법인 민 대표)가 출간한 대장동 보고서에 진실이 담겨있다는 주장이 제기되고 있다.

 

 

이처럼 게이트 논란의 중심에 선 대장동 개발의 총 이익금은 경실련에서도 밝혔듯이 무려 1조 8211억 원으로 추정되고 있다. 하지만 이 중에 성남시가 공익환수한 금액은 10%에 해당하는 1830억 원이 전부라고 알려진다.

 

결론적으로 당시 개발계획과 승인권자였던 성남시장이 공공개발을 통한 공익환수를 주장한 것과는 배치되는 결과를 빚게 됐다.

 

이로 인해 이익금의 상당 부분을 ‘성남의 뜰’ 전체 지분의 7%밖에 안 되는 화천대유(1%)와 천화동인(6%)의 7인에게 몽땅 몰아주어 이들은 무려 8500억원이라는 천문학적 이익금을 가져가게 됐다. 이 중에 김만배와 그 가족 등에게 돌아간 이익금만 무려 6500억원에 달한다는 분석이다. 그야말로 김만배는 이름 그대로 이재명 당시 성남시장의 공익설계로 인한 돈 잔치의 주인이 됐다.

 

 

■거짓으로 드러난 ‘자본 부족’과 ‘미분양의 폭증’...당시 성남시의 미분양은 9가구뿐

 

논란이 가열되면서 이재명 대선 후보는 공공연히 공익은 자신이 설계했고, 배임 행위로 여겨지는 개발 설계는 국민의 힘에서 했다고 주장해 오고 있다.

 

‘대장동 게이트’ 의혹의 출발은 성남도시개발공사가 있는데도 불구하고 오래전부터 대장동개발에 눈독을 들여온 화천대유팀을 끌어들여 민관합작의 특수법인을 설립하게 한때부터라고 볼 수 있다.

 

이는 당시 성남시가 성남도시개발공사를 도시개발사업의 시행사업자로 고시해놓고도 공익환수를 극대화할 수 있는 시행과 분양을 단독적으로 실시하지 않았기 때문이다.

 

 

성남시는 자본부족과 ‘미분양의 폭증’ 때문이라고 변명하고 있으나 화천대유의 자본 1%와 천화동인 6% 포함 총 3억5000만 원인 점을 감안하면 말도 안되는 변명이다.

 

지난해 10월 경기도 국정감사에서 아파트 분양사업을 민간에 몰아준 질의에 대한 이재명 경기도지사의 ‘미분양의 폭증’ 때문이란 답변도 위증이라는 지적이다.

 

당시 경기도 국정감사에서 이재정 경기도지사는 민간에게 몰아다 준 대장동 설계에 대해 “2015년 2월 (대장동 사업에 대한) 의사결정을 할 때는 경기도의 미분양이 폭증한 시기라서 위험이 커 택지사업으로 한정할 수밖에 없었다”고 답변했다.

 

그러나 대장동 개발사업이 본격화한 2015년 초 성남시의 미분양주택 물량이 9가구뿐이었던 것으로 확인됐다. 중앙일보에 따르면, 국토교통부의 미분양주택현황에 최근 10년 동안 경기도 미분양주택 물량이 최대치였던 2013년 10월(2만8399가구) 당시 성남시의 미분양은 136가구였다. 이는 당시 미분양 물량 용인시(5085가구), 고양시(4246가구), 김포시(3874가구) 등에 비해 극히 낮은 편이고, 인접 지자체인 과천시(없음), 안양시(58가구), 하남시(132가구) 등과 비슷한 수준으로 확인, 이 지사의 증언이 위증임을 알 수 있다.

 

이뿐 만이 아니다. 이재명 후보가 입에 달고 사는 민간개발은 민간이 100%이익을 가져간다는 내용도 거짓이다. ‘이재명 캠프에서 발간한 대장동 개발사업 Q&A 설명’에 따르면, 민간이 개발하게 되면 민간이 “개발이익을 100% 독식하게 되어 있다”며, ‘이것을 이재명 당시 시장이 막고 공익환수한 모범적 사업’이라는 말도 안 되는 허위사실을 거침없이 했다.

 

이 후보도 관훈클럽 토론회에서 “민간개발을 강요, 민간이 100% 차지하는 방식”이란 거짓말을 하면서 그것은 “배임죄가 아니라 반역죄냐”고까지 언성을 높였다. 그러나 우덕성 변호사(법무법인 민 대표)가 출간한 『대장동 보고서』에 의하면 “도시개발법 70조 1, 2, 3항에 의해 공공이 수용방식으로 개발을 할 경우나 민간이 환지 방식으로 개발을 할 경우는 모든 수익을 도시개발사업 목적으로만 사용하여야 하고, 남은 금액은 지방자치단체의 특별회계에 귀속되게 되어 있다”며, 민간개발에 의해서도 단 한 푼의 개발이익을 남길 수 없게 만든 것이 도시개발법의 취지라는 것이다.

 

 

이재명 후보의 공식적인 허위사실 공표는 이뿐만이 아니다.

 

경기도 국정감사에서 대장동 사업을 설명하는 패널화면에 올린 “조성토지 공급계획에 시행자(출연자 포함)가 직접 건축물을 건축하여 사용하거나 공급하는 것으로 계획하였다면 출자자에 수의계약 공급이 가능”하다는 국토교통부 회신에 대해서도 허위사실을 공표했으며, 이 후보 자신도 도시개발법 시행령 56조 5호를 들어 그것이 수의계약 조항이라고 거짓말을 했다.

윤석열 후보나 국민의 힘 관계자들은 이러한 허위사실에 대해 거론조차 하지 않고 있는 실정이다.

 

 

■이 후보 제시한 ‘도시개발법 시행령 제56조 5호’, “수의계약 근거조항 아냐”

 

성남시가 질의 한 내용은 “사업시행자가 출자자에게 조성토지의 소유권을 이전하려고 하는 경우, 조성토지를 사업시행자가 출자자에게 공급하는 방법은 무엇인가?”였다.

 

이에 대한 회신은 “①시행자는 도시개발법 제26조에 따라 지정권자에게 조성토지 공급계획을 제출해야 한다. ②대상토지를 사업시행자가 제출한 조성토지 공급계획에 시행자(출자자포함)가 직접 건축물을 건축하여 사용하거나 공급하려고 계획한 토지를 명시한 경우라면, ③일반적인 조성토지 공급(경쟁입찰, 수의계약 등) 대상이 아니므로, ④사업시행 중 토지의 사용에 관하여는 시행자의 내부 의사결정 및 당사자 간 협약 등에 의해 처리할 사항이다.”는 내용이다.

 

여기에서 이 후보는 ②③④의 내용을 “조성토지 공급계획에 시행자(출자자포함)가 직접 건축하여 사용하거나 공급하는 것으로 계획하였다면 수의계약 공급이 가능”으로 요약하여 조작했다. 우덕성 변호사는 “이재명 후보는 국정감사에서 원래의 내용 중 ③부분만을 인용하고 원래의 질의 회신에 없는 ‘출자자에 수의계약 공급 가능’이란 내용을 추가한 패널로 수차례에 걸쳐 국민을 속였다.”고 주장한다. 도시개발법 시행령 제56조 5호의 “시행자(출자자 포함)가 직접 건축물을 건축하거나 사용하려고 공급한다”고 하여 시행사에 출자한 모든 출자자가 수의계약 대상자에 포함되는 것이 아니다. 따라서 화천대유가 성남의뜰에 출자했다 해도 대장동 지역에 화천대유의 땅을 일정 정도 보유하여 협의 양도인으로서의 자격을 갖추고 있어야 한다.

 

 

■법조계 일각, “화천대유는 도시개발법상 조성토지 수의계약 공급대상이 아니다.”

 

우 변호사에 의해 출간된 “보고서”에 따르면 “화천대유는 도시개발법 시행령 제57조 제5항의 11개 수의계약이 가능한 사유에 해당하지 않고, 따라서 공급대상자로 공급계획에 기재될 이유도 없으며, 시행자인 성남의뜰은 화천대유에게 조성토지를 공급하기 위하여 지정권자인 성남시장에게 공급계획을 제출할 필요도 없다.”고 하면서 ‘화천대유가 수의계약으로 공급계약이 가능한 토지는 △학교 등 공공용지 △외국인투자기업 △협의 양도인 등 11가지 경우밖에 없다.’고 했다.

 

여기서 협의 양도인이란 1000㎡ 이상의 기존 토지 소유자가 협의를 거쳐 사업시행자에게 자신의 땅을 양도할 경우 조성토지를 수의계약을 할 수 있는 자를 말한다. 그러나 동아일보에 따르면 “2016년 11월 성남시보를 통해 공개된 대장동 개발사업 부지의 기존 소유자 현황 자료에 따르면 937개의 필지 가운데 화천대유가 소유한 필지는 단 1곳도 없는 곳으로 나타나 여기에 해당하지 않는다.”고 밝혔다.

 

우 변호사는 ‘보고서’에서 “도시개발법의 경쟁입찰과 추첨 방식은 의무적으로 따라야 하는 강행규정이고, 화천대유는 수의계약이 가능한 11가지 조건에서 단 한 가지에도 해당하지 않는다”면서 “불법적인 계약을 통해 이뤄진 거래라는 점에서 해당 계약 자체가 무효”라고 주장했다. 결국, 이재명 후보는 화천대유의 수의계약이 도시개발법을 위반한 불법계약임을 숨기기 위해 국토교통부 질의회신의 내용을 조작한 것이라는 지적이다.

 

■이 후보 측, “불법 수의계약 숨기기 위해 국토교통부 질의회신 조작”

 

이처럼 대장동개발의 가장 큰 문제점은 성남도시개발공사가 단독 시행과 분양을 도맡아 하지 않고 ‘성남의 뜰’이란 “괴물”을 만들어 화천대유 등에 초과이익도 환수하지 않고 불법 수의계약으로 천문학적 떼돈을 몰아줬다는 사실이다.

 

경기도 국정감사에서 이재명 도지사는 수의계약 근거조항을 묻는 질문에 “스마트폰 가지고 계시니까 한번 찾아보시면 된다”며, “어디 있나 하면 도시개발법 시행령 56조 5호에 있다”고 답변했다.

 

이재명 후보 진술의 요지는 “화천대유가 수의계약을 할 수 있는 근거조항은 2012년 신설된 도시개발법 시행령 제56조 5호다. 국토교통부의 질의 회신에 의하면 도시개발법 관련 조항에서 사업시행자가 택지를 개발할 경우 그 택지를 수의계약으로 구매할 수 있다. 이렇게 되어 있어요. 국토교통부 도시재생과 622호, 이게 지금 2015년 3월 17일”라고 조작하여 설명했다.

 

그러나 우덕성 변호사(법무법인 민 대표)가 출간한 『대장동보고서』에 따르면, “도시개발법 시행령 제56조 5호는 수의계약의 근거조항이 아니다”라고 하며, “수의계약은 불법 계약임”을 밝혔다. 조성토지 등의 공급계획의 내용인 제56조 5호는 “시행자(해당 도시개발사업의 시행을 목적으로 설립된 법인의 경우에는 출자자를 포함한다)가 직접 건축물을 건축하거나 사용하거나 공급하려고 계획한 토지의 현황”으로 나와 있다.

 

여기서 공급계획이라는 의미는 도시개발법 26조에 따라 시행자가 공급대상자와 공급계약을 체결하기 전에 ‘공급받을 자격이 되는지’와 ‘시행자 또는 출자자가 직접 주택건설사업을 계획한 토지에 대한 현황’을 기재하여 지정권자(성남시장)에게 제출하는 문서이지 1%의 출자자인 화천대유가 수의계약 자격이 되는 근거가 아니다. 시행사에 출자한 출자자라도 조성토지 공급방법을 규정한 도시개발법 시행령 제57조 5항의 11개 사유에 해당하는 출자자여야 가능하다.

 

부동산 전문가들은 “많은 정치인들과 기자들, 국민들이 이 조항의 출자자를 잘못 이해하여 마치 성남의뜰과 출자자인 화천대유가 같은 것으로 착각하고 있는데 전혀 다른 존재”라며, “시행사인 성남의뜰은 직접 건축이나 분양을 할 수 있으나 화천대유가 조성토지를 수의계약으로 공급받으려면 성남의 뜰과 계약을 체결해야 되는데 그 계약 자격이 전혀 안된다”고 지적한다.

 

보고서는 “화천대유가 성남의 뜰과 공급계약을 체결하기 위해서는 도시개발법 제 57조 제2항에 의하여 경쟁입찰에서 낙찰받거나, 3항에 의하여 추첨에 당첨되거나 5항의 11개 사유에 해당하여 수의계약을 체결할 수 있는 자격을 취득하는 경우뿐”이라고 밝혔다.

 

따라서 도시개발법 제57조 5항의 11개 사유는 학교용지, 공공청사용지 등은 일반에게 분양할 수 없는 공공용지로 화천대유에 해당되지 않고, 교육청이나 공공기관에 수의계약으로 분양할 수 있으며, 임대주택건설용지의 경우 국가나 지방자치단체, 한국토지주택공사, 성남도개공 같은 공공기관이나 공사 등에만 수의계약으로 취득할 수 있는 내용이다.

 

 

그런데도 이 후보가 1%짜리 화천대유 등에 불법 수의계약을 승인하여 5필지나 되는 택지를 매도하여 4500억 원이란 천문학적 떼돈을 퍼주는 배임을 저질렀다는 지적이다.

 

이는 토지조성사업 배당금 4040억 원과는 별도의 수익이다. 중앙일보에 따르면, 화천대유가 도시개발사업에 민간이 시행자로 참여하기 위해 필요한 ‘주택건설사업자 등록증’ 없이 2015년 3월에 입찰에 참가해 사업자로 선정됐고, 불법 수의계약으로 5개의 택지를 따낸 것이다. 화천대유의 주택건설사업증은 2016년 2월에 가서야 확보했다.

 

다시 말해 조성된 택지에 공동주택 등을 성남도시개발공사 공정하게 공공개발과 분양을 도맡아 했더라면 민간에게 돌아갈 개발이익은 단 한 푼도 없이 공익환수금액은 천문학적 수치로 늘어났을 것이라는 지적이다.

 

또한, 만일 그렇지 않았을 경우 지주작업도 무리하게 헐값으로 할 필요도 없고, 주택분양가 상한제의 적용으로 원토지 소유주들이나 입주자들에게 더 많은 혜택이 돌아갔을 것이라고 전문가들은 진단한다.