□ 서울시는 28일 ‘민간재개발 후보지 공모’를 통해 최종 선정된 후보지 총 21곳을 발표했다. 지난 5월 오세훈 시장이 발표한 신속통합기획 등 ｢6대 재개발 규제완화책｣이 처음으로 적용될 민간재개발 대상지들이다.

○ 금번 후보지 공모 심사는 지난 9월부터 주민들의 큰 호응 속에 공모에 참여한 총 102곳 중 자치구에서 최종 추천된 59곳을 대상으로 하였고, 27일(월) ‘민간재개발 후보지 선정위원회’를 열고 최종 21곳을 후보지로 선정하였다.

□ 특히, 지난 공공재개발 공모시 제외대상이었던 도시재생지역 4곳도 후보지에 포함됐다. 지난 6월 서울시가 도시재생지역 내에서도 재개발사업 추진이 가능토록 ‘도시재생 재구조화’ 발표 이후 첫 적용 사례로, 보존 위주였던 서울 도시재생지역의 노후화·슬럼화된 주거환경을 개선하는 첫 단추를 꿰게 됐다.

○ 서울 도시재생은 ‘도시재생 재구조화 추진계획’(`21.6)에 따라 열악한 주거지역 내에 민간재개발사업 등 다양한 사업이 적용될 수 있도록 지원하는 재개발 연계형, 소규모 주택정비형 등의 다양한 방식의 주거지 재생을 추진하고 있다.

□ 서울시는 지난 '15년부터 서울시내 신규 재개발 구역지정이 단 한 건도 없을 정도로 주택공급 기대물량이 억제돼 온 만큼, 이번 공모를 통해 선정된 후보지를 그동안 막혔던 주택공급 문제를 해결해 나갈 마중물로 삼아 중장기적인 주택수급 안정을 도모한다는 계획이다.

□ 후보지로 선정된 구역은 향후 서울시가 계획을 지원하는 ‘신속통합기획’을 적용한다. 서울시의 적극적 지원 속에서 계획대로 사업이 추진될 경우 ‘22년 초 정비계획 수립에 착수, ‘23년부터 순차적으로 구역지정이 진행된다. 정비 사업이 완료되면 서울시에 약 2만5천호* 주택이 공급될 전망이다.

* 예상 세대수는 추후 서울시 도시계획위원회 등 심의에서 변경 가능

○ 신속통합기획은 서울시가 정비계획 수립단계에서 공공성과 사업성 간 균형을 이룬 가이드라인을 제시하고 신속한 사업추진을 돕는 공공의 민간정비사업 지원프로그램이다.

○ 공동주택, 도시계획 등 관계분야 전문가 등의 지원과 주민 소통을 통해 시행착오 없이 빠르게 계획결정이 가능해 5년 이상이 걸리던 구역지정 기간을 2년 이내로 대폭 줄일 수 있다. 구역지정 이후에도 건축, 교통, 환경 통합심의를 운영해 신속한 사업 추진이 가능하다.

□ 금회 후보지 선정평가는 공모 시 공고된 후보지 선정기준(안)에 따라 법적 구역지정 요건을 정량화한 정량적 평가점수, 구역의 정책적 요건 등에 따른 구역별 평가를 중심으로 하되, 지역균형발전과 자치구 상황, 구별 안배 등을 고려했다.

○ 후보지 선정에 앞서 각 자치구에서는 공모에 신청한 102곳에 대해 노후도(동수, 연면적), 과소필지, 접도율 등 법적 재개발 구역지정 요건 충족 여부, 정량적 평가점수*, 제외대상** 여부, 사전협의 부서 의견 등을 고려해 총 59곳을 서울시에 추천했다.

* 기본점수 100점(노후동수·연면적, 접도율, 과소필지, 호수밀도), 감점 -15점, 가점 15점

** 공공재개발·2.4대책 후보지, 토지등소유자 30% 이상이 반대 구역, 전용주거지역

○ 서울시는 이를 검토 후 서울시 도시계획위원회 위원 등 관계 전문가, 시의원 등으로 구성된 ‘민간재개발 후보지 선정위원회’에 상정했다.

○ 선정위원회는 자치구 제출한 구역별 평가자료 등 검토 자료, 자치구 담당부서장 설명을 바탕으로 ▴자치구내 구역별 정비의 시급성(정량적 평가점수 등) ▴사업 실현가능성(규제사항, 부동산·주민 동향 등) ▴서울시 사전협의 내용 ▴서울시 정책적 요건(기반시설 연계 권장, 여러 사업 혼재지역 지양 등) 등을 종합적으로 심사해 후보지를 최종 선정했다.

□ 이에 따라 구별 1곳씩 선정을 원칙으로 삼았으나, 지구단위계획 등 관련계획과의 정합성에 부합하지 않거나, 현금청산자, 공모반대 등 주민 갈등 문제가 있어 사업 실현가능성이 떨어진다고 판단되는 중구, 광진구, 강남구 등 3개 자치구는 이번 후보지 선정에서 제외했다.

향후 전반적인 재검토가 필요한 만큼 현시점에서는 재개발 사업추진이 부적합하다는 선정위원회의 판단에 따른 것이다.

□ 서울시는 재개발 후보지가 결정됨에 따라 토지거래허가구역 지정, 권리산정기준일 지정·고시를 비롯한 촘촘하고 강력한 투기방지대책도 동시에 가동한다.

○ 후보지로 선정된 재개발 후보지 21곳 총 1,256,197㎡는 개발사업에 따른 투기수요 유입 우려에 따라, 후보지 선정일 다음날인 12.28일(화) 토지거래허가구역으로 지정 공고하며, 2022.1.2일부터 발효된다.(지정기간 ‘22.1.2. ~ ‘23.1.1.) 허가를 받아야 하는 토지면적은 법령상 기준면적의 10% 수준으로 하향해(주거지역 18㎡, 상업지역 20㎡, 공업지역 66㎡ 초과) ‘투기억제’라는 토지거래허가구역 제도의 취지를 극대화 할 계획이다.

* ｢부동산거래신고법｣ 시행령 제9조제1항제1호상 기준면적(도시지역 중 주거지역 180㎡ 초과 등)의 10%～300% 범위에서 별도 공고 가능

○ 또한, 기 공고한 대로 공모 공고일(2021.9.23.)을 권리산정기준일로 고시, 후보지 선정일을 기준으로 건축허가 제한 절차를 바로 추진하고, 이후에도 지속적으로 코디네이터 및 관할 구청과 협업, 이상거래 움직임을 조사하여 투기 현황이 확인되면 법률에 따라 엄중 조치할 예정이다.

□ 또한, 이번 공모에 미선정된 구역과, 향후 공모를 신청하는 구역은 원주민 보호와 투기 차단을 위한 특단의 조치로 토지거래허가구역 지정, 건축허가 제한을 후보지로 선정된 구역과 동일하게 조치해 투기세력 유입을 원천 차단할 계획이다.

○ 또한, 금번 미선정된 구역은 ’22.1.28.을 권리산정기준일로 고시할 예정이며, 향후 추진될 공공재개발, 민간재개발 공모에서는 공모시기와 관계없이 일괄적으로 '22.1.28.을 권리산정기준일로 지정·고시할 방침이다.

○ 이는 재개발 정비구역 지정 요건 완화에 따른 재개발 기대심리로 인한 노후 저층주거지에 지분쪼개기 등 투기세력의 유입을 차단해달라는 주민 요청을 반영한 것이다. 

※ 이번 공모 미선정구역, 이후 공모시 신청구역의 권리산정기준일은 후보지로 선정되지 않을 경우 ‘23년말까지만 적용할 예정임.

□ 한편, 이번에 선정되지 않은 구역은 다음 공모에 재신청이 가능하다. 다만, 이번 민간재개발 공모 신청동의서는 바로 다음에 있을 공공재개발 공모신청 동의서로 사용할 수 없다.

□ 김성보 서울시 주택정책실장은 “이번 첫 민간재개발 후보지 공모가 서울시민들의 열띤 호응 속에 추진된 점을 감안, 후보지 선정에 신중에 신중을 기했다” 며 “첫 민간재개발 후보지가 신속히 잘 추진되어야 향후 후보지들도 탄력을 받아 원활히 추진되는 만큼, 이번에 선정된 후보지들의 사업추진이 신속하게 진행될 수 있도록 모든 지원을 아끼지 않겠다” 고 밝혔다. 또한 “노후 저층주거지가 정비되면서 서울시민의 주거 안정에 기여함은 물론 서울시 지역균형발전도 함께 실현될 수 있도록 하겠다”고 덧붙였다.